房价的 “真相” 与未来走向股票杠杆怎么投资，你真的懂吗？
宝子们，今天咱就来好好唠唠房价这事儿。最近看到一些关于房价的分析，说房价底部轮廓越来越清晰，市场在企稳，咱就来好好剖析剖析，看看这到底是咋回事。
先说说最近的房价数据吧。1 月份 70 城房价数据出来了，一线城市的新房和二手房价格都有所上涨，新房环比涨了 0.1%，二手房也涨了 0.1%。从去年 9 月以来，全国新房市场房价止跌向上的城市数量也在持续增加，到 1 月份，70 城里都有 40% 的城市新房价格停止下跌，开始有上涨的势头了。是不是感觉有点意思了？但咱也别光看数据就激动，这背后可是有着不少门道呢。
市场分化，这是现在房地产市场的主旋律。城市之间分化明显，二线城市新房价格环比涨了 0.1%，二手房价格却下降了 0.3%；三线城市就更惨了，新房和二手房都在环比下跌，分别下降了 0.2% 和 0.4%。一线市场的热度，目前也只是蔓延到了一部分二线城市里，其他城市还在那 “苦苦挣扎” 呢。而且新房和二手房市场之间也在分化，新房市场连续 4 个月止跌的城市有 13 个，二手房市场却只有 6 个。这说明啥？新房和二手房的产品越来越割裂，价格传导链条也越来越弱了。
站在 2025 年的开端，咱不得不说，房地产的价格分化已然成为主流，市场底部也确实很接近了。为啥这么说呢？咱从市场层面和政策层面来好好分析分析。
从市场层面来看，开年的数据就挺有积极信号的。新房、二手房的环比都有不少城市上涨或持平，43 城的新房和 39 城的二手房都这样，超过半数城市房价环比趋稳，这说明市场下行的速度正在放缓啊。而且从 9 月以来国统局对房价的解读也能看出来，从 “降幅收窄” 到 “继续上涨” 的表述转变，再加上接下来是楼市小阳春的旺季，市场大概率还会持续回暖。再看看房企这边，主动出清淘汰、保交房落地都过了半程，形成了正循环，就等着今年最后发力了。
很多爆雷房企空出的生态位，正被房企新势力填补，不仅有央、国企，能存活下来的老牌房企产品力也更强了。房企白名单落地运行也逐渐成熟，2024 年底已经增至 5 万亿，要是能爬上 8 万亿，那可就差不多能宣告胜利了。1 月份房企信贷规模同比增长 24.92%，今年站上 8 万亿看着是绰绰有余啊。房企信心在修复，有地方资金支持，开年以来敢拿地的房企也越来越多，下一步市场信心真正修复也就不远了。
再说政策层面，那可都是利好政策不断。重庆一开年就取消限售，苏州契税减免百分百，各地提高公积金额度，还给空置房降物业费，这操作挺猛啊。房贷利率也在持续下调，今年大概率要进入 2 字头。虽然前两天 LPR 维持不变，让有些朋友担心大规模降准降息会不会落空，但完全不用担心，今年大方向是确定的。年前发布的《四季度货币政策报告》就明确表示要实施适度宽松的货币政策，还要把促进物价合理回升作为重要考量，推动物价保持在合理水平。这不就是在说 2025 年要进行新一轮货币放量吗？虽然房价上涨不一定全是因为货币放量，但货币放量推动房价上涨可是最简单有效的手段，今年房价回稳指日可待啊。
还有地方收储力度加大，供需也在被加速扭转。前两年房地产市场库存积压有多大咱都知道，去年 4 月开始去库存，大量收储存量房。到 2024 年底，新房销售面积比市场新供应的房子多出 26% 以上，按照这速度，新房库存很快就能回到合理水平，尤其是一二线城市，新房价格也将真正止跌企稳。
不过有人会问，新房价格再涨，买过来也得变成二手房，那新房止跌回稳有啥意义呢？这可就有点片面了。现在房地产转型，买房主力不再是刚需，而是改善群体。二手房市场以价换量看似 “踩踏”，背后也有置换需求增加的原因。新房市场在一线、强二线核心地段 “日光盘” 重现，也是改善型住宅一房难求的结果。二手房价格卷并不代表其未来真实资产价值，新房市场定价才是未来的方向，是激发房产金融属性的钥匙。所以咱之前一直强调 “买新不买旧”。
现在确实是个可以布局买房的时机，大部分城市房价都跌回了 18 年，甚至有的跌回了 16 年，是近 7 年来最友好的位置。只不过预期还没扭转，大家在等更确定的底部，但哪有人能抄到真正的底呢？过去从房子赚钱的，都是在相对底部入场的。只要确定城市房价未来会持续上涨，当下没完全企稳也可以买，因为拿捏的是房子的长期价值。
那怎么判断城市房价未来会持续上涨呢？咱分享 3 点方法。一是看城市新房市场有没有完成对改善需求的匹配，有没有地王或日光盘出现。像春节后土地市场 “开门红”，北京、上海、成都高溢价成交地块不少，深圳、上海、郑州、广州年前也出现日光盘，这些都是积极信号。二是看城市如何盘活存量市场，不只是去库存，还要看对未来保障房落地是否托底。像以旧换新、房票安置、收储、城中村改造等，都是在解决库存压力的同时，往市场里导流，推动房地产市场供需迭代。三是看城市民营企业入驻情况。民营企业座谈会声势浩大，为啥这么重视？因为良好营商环境、消费潜力和人才创造力才是城市和房价向上发展的内在逻辑。城市有更多就业人口，就有购买力，房子价值有支撑，就会成为楼市回暖后价格最先爆发的城市。如果这 3 点城市出现其二，那这城市就值得关注了。
最近很多人讨论房子到底还是不是财富的锚，这背后是源于个体在国运面前的自我反思。但咱得明白，我们追求的不是金钱或物质，而是自己在人口序列中的排位。大国崛起，我们都是既得利益者，全体国人在全球人口序列排位会提升。就像巨轮速度快了，无论你在哪个舱位，都比其他巨轮跑得远，生活质量提升得快。随着时代发展，我们从农村到城市，从飞鸽传书到网上聊天，排名范围扩大，想要的也越来越多，这才是我们忧虑的点。人工智能发展，世界变化会更快，依靠人力的东西会被取代。
但时代大势不可逆，能穿越历史周期的，除了我们自己，唯有房子。高科技产业生长的土壤只能落在城市和土地上，所以房子还是财富的锚，只不过要跟随高科技公司落在大城市里。购买这些城市房子，相当于买了高科技公司股票，是实现阶层跃升的门票。2025 年，别纠结房价能不能涨，科技创富时代房子有没有价值，先问自己资产是否跟得上时代。未来 5 - 10 年，只有抛弃 “鸡肋资产” 拥抱核心城市的人股票杠杆怎么投资，和看透分化逻辑用房产置换阶层的人能赢。